Odwrócony kredyt hipoteczny

Ministerstwo Finansów przygotowało projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Rozwiązanie pozwoli starszym osobom na uzyskanie w bezpieczny sposób dodatkowych środków finansowych. Odwrócony kredyt hipoteczny polega na tym, że zainteresowany kredytobiorca może otrzymać od instytucji kredytującej kwotę kredytu w ratach przez czas określony w umowie lub otrzymać całą kwotę w formie wypłaty jednorazowej.

Nie udało się bezpośrednio porozmawiać z przedstawicielami oddziałów bankowych w Częstochowie. Kredyt hipoteczny budzi mieszane uczucia a banki nie mają jeszcze opracowanej strategii wobec tej nowej usługi kredytowej.

Już kilka lat temu w częstochowskich kuluarach biznesu zaczęto mówić o tym nowym produkcie bankowym. Wtedy głównym problemem, i obawą inwestorów była mentalność Polaków. Konserwatywne podejście do własności prywatnej, a w szczególności własnego mieszkania nie pozwalały na oficjalne przygotowania do wszelakich działań inwestycyjnych. Jeśli w wypadku np. handlu emisjami dwutlenku węgla, kiedy to w Europie na początku dziesięciolecia dopiero przygotowywano się do otwarcia giełdy co2, częstochowski biznesmen Wiesław Mazur prowadził najważniejszy w Polsce informacyjny portal emisje-co2.pl. To w wypadku kredytu odwróconego, kończyło się na rezerwacji domen internetowych w stylu odwrocony.pl.

projekt ustawy

Zgodnie z projektem, kredytu w takiej formie będą mogły udzielać wyłącznie banki i inne instytucje upoważnione do udzielania kredytów, posiadające odpowiedni kapitał i podlegające nadzorowi finansowemu. Produkt kierowany jest głównie do osób starszych po 60 roku życia, którzy z różnych względów nie mogą lub nie chcą wyznaczać spadkobierców. Wypłaty nie podlegają opodatkowaniu. Zawarcie umowy nie wymaga posiadania przez kredytobiorcę zdolności kredytowej – wierzytelność kredytu hipotecznego będzie zabezpieczona hipoteką. Kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów a nawet nie muszą ich w ogóle posiadać. Bank lub inna instytucja finansowa jest dłużnikiem wobec klienta. Dług nie powinien przekroczyć 50% wartości nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy instytucja kredytująca zaspokoi roszczenia z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje po aktualnej cenie rynkowej. Różnica pomiędzy wypłaconymi ratami( raty są powiększane o odsetki) a wartością sprzedaży nieruchomości przypada spadkobiercom. Po śmierci kredytobiorcy bank nie od razu przejmie nieruchomość, pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w określonym czasie zwrócą bankowi kredyt z odsetkami, zachowają nieruchomość. Spłata odwróconego kredytu ma być odroczona o 6 miesięcy od dnia określenia wartości całego majątku i jego podziału między spadkobierców, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku(dzień śmierci kredytobiorcy). Podstawą „odwróconej hipoteki „ jest umowa podpisana między bankiem a właścicielem nieruchomości. W zamian za zrzeczenie się po śmierci prawa do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej. Kredytobiorca może w międzyczasie nieruchomość sprzedać i spłacić kredyt. Ustawa przewiduje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu przez spadkobierców beneficjenta kredytu.

popularne w innych krajach

Instytucje kredytów odwróconych funkcjonują w 10 państwach UE, w USA i Australii. W Stanach Zjednoczonych banki wystawiają dom na aukcję. Jeśli uzyskają więcej pieniędzy niż kosztował ich kredyt wraz z całą operacją sprzedaży wówczas nadwyżkę przekazują spadkobiercom.

wysokość kredytu

Bank od wartości nieruchomości wycenionej przez rzeczoznawcę i własną ocenę ryzyka zaproponuje kredyt hipoteczny odwrócony. przykład
 -  wartość nieruchomości 300 tys  -  oprocentowanie 6% na podstawie tabeli przeciętnej długości życia osób w wieku 60 lat kobiecie pozostało 23 lata,a mężczyźnie18 lat życia w oparciu o powyższe kobieta dostanie 520 zł– 580 zł , mężczyzna 790zł-860zł. Przez 18 lat bank „wykupuje „ od mężczyzny mieszkanie o wartości na dziś 300 tys zł za 155 tys (52%), a od kobiety przez 23 lata za 160 tys zł (53% ). Oprocentowanie może być wyższe niż zwykłego kredytu hipotecznego.
przykład
oprocentowanie - 9% .
350 tys - wartość nieruchomości.
Przy jednorazowej wypłacie 150 tys po 10 latach wartość długu z naliczonymi odsetkami wyniesie 355 tys.
Przy rencie 833 zł zadłużenie po 15 latach przekroczy 300 tys.

korzyści

Uważa się, że odwrócony kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem oczekiwanym przez dużą grupę osób starszych, które będą chciały poprawić swoją sytuację materialną. Produkt jest dobrym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę. Dodatkowe dochody z kredytów pozwalają seniorom na zmniejszenie zależności od pomocy finansowej rodziny, czy państwa. Istnieje coraz większa chęć spędzania czasu na emeryturze w sposób interesujący. Takich samotnych emerytów z niską emeryturą, a równocześnie posiadających mieszkanie lub dom o wartości nieraz setki tys zł są w naszym kraju tysiące. Kredyt odwrócony może pomóc nie tylko wiązać koniec z końcem, ale spełniać również marzenia. Popyt na tego rodzaju usługę nie będzie masowy. Być może kredyt hipoteczny odwrócony sprawdzi się w przyszłości. Obecnie duża ilość osób pracuje na czarno, bądź za najniższe uposażenie – mogą oni w przyszłości nie mieć prawa do emerytury, bądź otrzymają najniższą. Całe rzesze przedsiębiorców opłacających obowiązuje składki wypracuje sobie prawo do bardzo niskiej emerytury. Być może ten sposób powiększenia emerytury uchroni ich przed biedą w jesieni życia.

koszty odwróconego kredytu

1) Należy liczyć się z dosyć dużymi kosztami związanymi z zaciągnięciem kredytu odwróconego do kilkunastu procent maksymalnej wartości kredytu). Będą to:  - opłaty związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,  - rozpatrzenie wniosku,  - pierwsza składka ubezpieczeniowa, prowizja początkowa.

2) Opłaty w trakcie trwania umowy( rocznie 1 – 1.5% kwoty kredytu)  - składka na ubezpieczenie nieruchomości.  - opłata za prowadzenie rachunku kredytowego.  - uiszczanie wszelkich opłat i podatków  - utrzymanie w należytym stanie nieruchomości ( np. konserwacja dachu).

Uwaga
Kumulujące się odsetki znacząco uszczuplają wartość netto nieruchomości. Prowizja jest zazwyczaj naliczana nie od kwoty kredytu, ale od wartości nieruchomości. Jeśli kredytobiorca umrze lub będzie chciał spłacić zobowiązania w pierwszych latach kredytu ze względu na wysokość opłat początkowych efekt kosztowy kredytu okaże się bardzo wysoki. Stan techniczny nieruchomości nie może pogorszyć się w czasie trwania umowy.

podstawowe założenia ustawy

Założenia ustawy:
 - Ograniczenie możliwości udzielania kredytu odwróconego wyłącznie dla banków oraz instytucji udzielających kredytów , które podlegają nadzorowi finansowemu i posiadają odpowiednie zabezpieczenie kapitałowe,

 - Banki nie mogą na tę chwilę sprzedawać takiego produktu, gdyż brak jest mechanizmów , które zapewniłyby pewne i bardzo szybkie zaspokojenie ich roszczeń po zgonie kredytobiorcy.

 - Projekt ustawy wprowadza regulacje umożliwiające instytucjom kredytującym skutecznego dochodzenia roszczeń. Ustawa ma na celu ochronę beneficjenta projektowanej umowy poprzez zapewnienie mu odpowiedniego zakresu informacji dostarczanych przed zawarciem umowy, jak też w samej umowie,

banki

Na początku zobaczyły nowe źródło zarobków. Kryzys ostudził zapały bankowe do wprowadzania nowego produktu. Banki obawiają się o stan nieruchomości. Co będzie jeśli osoba , która podpisała umowę będzie żyła dłużej niż to przewiduje umowa. Żaden bank nie ma jeszcze gotowego produktu i do końca nie wie, jak produkt skonstruować. Typowy emeryt jest posiadaczem mieszkania sprzed kilkudziesięciu lat, często w złym stanie. Banki musiałyby przeznaczyć na ten cel gigantyczny kapitał i nie wiadomo, czy pieniądze wróciłyby do banku po wielu latach Z informacji prasowych tylko BZ WBK wykazuje duże zainteresowanie Nie wypowiadają się najwięksi PKO BP Pekao SA

wątpliwości

Co się stanie, jeśli kredytobiorca dożyje setki, zaciągając równocześnie kredyt hipoteczny odwrócony?. Odwrócona hipoteka ma zatem więcej wspólnego z polisą na życie niż z kredytem hipotecznym. Czy instytucje finansowe wzorem towarzystw ubezpieczeniowych sprzedających polisę na życie, będą życzyły sobie zaświadczeń lekarskich od emerytów zamierzających upłynnić swoje mieszkanie ?

bariery mentalności Polaków

Czy kredyt hipoteczny odwrócony ma szansę zaistnieć w Polsce? Dlaczego zastawiać nieruchomość, kiedy można ją przekazać dzieciom, wnukom. Mieszkanie jest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i musimy je przekazać w spadku następnym pokoleniom. Realia się zmieniły, ale stereotypy trudno zmienić.

korzystne dla budżetu

Może to być korzystne dla budżetu – nastąpi zmniejszenie liczby osób korzystających ze świadczeń socjalnych. A może trzeba przede wszystkim przeprowadzić reformy ubezpieczeń ?

rynek nieruchomości

Może pozytywnie wpłynąć na ożywienie na rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami.

prawo dożywocia

Na rynku pojawiają się oferty podmiotów spoza sektora finansowego, proponujące zawieranie umów o charakterze podobnym do kredytu odwróconego, ale opartych na prawie dożywocia. Oparte na przepisach kodeksu cywilnego transakcje sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia oferują firmy spoza sektora finansowego. Nie podlegają nadzorowi finansowemu ani żadnym szczególnym regulacjom. Nie mają obowiązku szczegółowego informowania klientów o oferowanym produkcie – co może utrudniać osobom starszym podejmowanie decyzji. Oferty oparte o konstrukcję dożywocia nie zabezpieczają interesów spadkobiercy. Z chwilą podpisania umowy następuje przeniesienie prawa domieszkania , osoba starsza zyskuje prawo dożywotniego zamieszkania, jednocześnie traci prawo rozporządzania nieruchomością. Umowa dożywocia podobnie jak sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych ( z wyjątkiem gospodarstw powyżej 1 ha). To i, że zbywca będzie do śmierci przebywał pod opieką nabywcy sprawia, że to rozwiązanie nie jest często stosowane. Umowa dożywocia – w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości, nabywca zobowiązany jest zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić wyżywienie i ubranie, utrzymać lub podnieść standard życia, zapewnić pomoc lub zapewnić pomoc i opiekę podczas choroby, po śmierci na własny koszt sprawić pogrzeb odpowiadający miejscowym standardom. Dożywotnia renta Fundusz Hipoteczny”Dom” oferuje dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie ,czy dom. Fundusz kupuje dom, płacąc za nieruchomość. Senior ma prawo dożywotniego mieszkania. W księdze wieczystej jako właściciel figuruje fundusz. Spadkobiercy nie mają szansy na przejęcie mieszkania. Renta przysługuje do końca życia. Wysokość renty zależy od wartości mieszkania, od wieku i płci.
przykład renty dożywotniej:
wartość mieszkania - 400 tys
wiek 75 lat
kobieta 868zł
mężczyzna 1066zł.

zamiana na mniejsze

Atrakcyjność kredytów zależeć będzie od tego, ile banków zechce ich udzielać. MF określi wzór specjalnego formularza informującego kredytobiorcę w celu porównania ofert poszczególnych banków. A może lepiej zamienić mieszkanie na mniejsze i tańsze?.

pytania

Obecnie w Polsce dużo osób pracuje na czarno, albo mają oficjalnie wypłacane najniższe wynagrodzenie. Ich emerytury będą bardzo niskie. Być może za kilkanaście lat kredyt odwrócony stanie się bardziej powszechny?

- Stary człowiek zaciągnął kredyt hipoteczny odwrócony. Spadkobiercy obrażeni nie są zainteresowani w udzielaniu pomocy w ewentualnych remontach. Nieruchomość stopniowo popada w ruinę. Czy bank w takiej sytuacji jest w stanie zmusić niedołężnego człowieka do prac naprawczych ?

- Może zaistnieć sytuacja odwrotna. Spadkobiercy będą namawiać starszą osobę do wzięcia kredytu,by za te pieniądze kupić mieszkanie dla siebie, czy nawet ewentualnie żyć z tych pieniędzy?

- Zważywszy na przeciągające się u nas na długie lata niektóre sprawy spadkowe, spadkobiercy nie będą w stanie przeprowadzić przejęcia spadku w czasie jednego roku. Jak wówczas spłacą kredyt?

- Umowa podpisana na 20 lat, a człowiek żyje kolejne kilkanaście lat. W tym czasie zadłużenie wobec banku z tytułu odsetek może znacznie przewyższyć wartość nieruchomości. Czy spadkobiercy odziedziczą długi?

Inne artykuły autora:  Wybór i losowanie otwartych funduszy emerytalnych, Decyzja o zawieszeniu działalności gospodarczej, Nie wyrzucać do kosza!, Jak otworzyć wspólny, spółdzielczy sklep?, Rząd podnosi podatki zamiast ciąć wydatki, Wieloletni Plan Finansowy, Będzie podwyżka podatku Vat, Kredyt na wakacje, Podatek od sprzedaży nieruchomości, Wiceminister Pawlak proponuje